LOI LMNP (Location Meublée non Professionnelle)
Dispositif
Est considéré comme LMNP, le propriétaire bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublés, dans la mesure où :
* Il touche moins de 23 000€ de recettes locatives brutes annuelles
* Son activité de loueur ne représente pas 50% de revenus
* Le seuil des recettes s’apprécie en retenant le total de recettes réalisées par les membres d’un même foyer fiscal
* Le loueur est imposé des revenus tirés aux BIC
1. Logement concerné
Les chambres meublées
Une partie de la résidence principale du loueur
Les locations saisonnières
Les chambres d’Hôtes et Gîtes ruraux
Les Logements situés dans les résidences de tourisme ou résidence avec services
Peu importe que le bien en question soit considéré comme neuf ou ancien,
Les logements doivent comporter des objets mobiliers en nombre raisonnable pour que le local offre un minimum d’habitabilité, sans que le locataire ait besoin de rajouter quelque meuble que ce soit pour y vivre.
2 Avantage Fiscal
Les revenus tirés étant imposés dans la catégorie BIC, les charges occasionnées par cette activité de location sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature.
Toutefois si le loueur décide de ne pas inscrire les locaux donnés en location à son actif immobilisé, seuls les frais de gestion et les dépenses locatives, à l’exclusion des charges de propriété(amortissements, intérêts d’emprunt, réparations autre que le menu entretien, taxe foncière), sont pris en compte pour la détermination du revenu imposable.
Si des déficits sont constatés une année, ils sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non professionnelles imposables dans la catégorie BIC réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.
Mais attention, dans la pratique le report ne s’effectue jamais puisque ce régime exclut la possibilité de constater un déficit.
3 Exonérations
Dans certains cas, l’exonération des revenus locatifs est possible, notamment s’il s’agit de locations saisonnières qui se pratiquent à la journée, à la semaine ou au mois dans la mesure où les revenus des ces locations n’excèdent pas 762.25€ par mois.
4 Impôts directs locaux
Le LMNP est imposable à la taxe d’habitation, s’il conserve la jouissance de son bien une certaine partie de l’année.
Par ailleurs, quelle que soit l’importance des revenus qu’il tire de la location, il est imposable à la taxe professionnelle dès lors que cette activité représente un caractère habituel.
Toutefois, le cas de la double imposition, taxe habitation et taxe professionnelle, est depuis 1993 supprimé sauf avis contraire des collectivités territoriales ;
5 Droit de bail
Les locaux meublés, sauf exception (résidence s avec services) sont exemptés de TVA.
Dans le cadre des locations saisonnières, ce sont les loyers stipulés pour la seule période de location qui sont pris en compte pour apprécier si le seuil d’application est ou non franchi.
6 Plus-values
Pour les LMNP, c’est le régime des plus-values privées qui s’applique.
Les règles d’imposition sont donc strictement celles applicables dans le cadre d’une vente de logement non meublé.
7 Réduction d’impôt (Amendement Bouvard)
La Loi Bouvard est apparue en début d’année 2009. Issue de la loi Scellier, la loi Bouvard est venu compléter le dispositif du LMNP et apporte des options intéressantes.
L’amortissement de 85% du prix du bien comme le permet le LMNP classique hors terrain.
OU
Bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix de revient du bien acquis.
La loi Bouvard, compatible avec la récupération de la TVA 19,6% sous condition :
Le bien doit être situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée
L’acquéreur signe un bail commercial de 9 années minimum avec un exploitant offrant minimum 2 services par hôtelier de la location meublée
Les loyers perçus sont soumis à TVA (7%) pour les logements et 19,6% pour les parkings
La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement acquis, soit le prix achat HORS TAXE + frais de notaires
Le taux pour l’année 2012 est de 11%
Chaque investisseur profitera alors chaque année d’1/9 des 11% de réduction d’impôt pendant 9 ans
8 ISF
Les locaux d’habitation loués meublés ne sont pas considérés comme des biens professionnels. En conséquence, ils ne bénéficient pas de l’exonération de l’ISF et entrent dans l’assiette déterminant l’impôt dû.
Nous sommes à votre écoute pour vous informer sur les solutions les mieux adaptées en fonction de votre situation patrimoniale et fiscale.
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